農地を耕作目的で取得するには
一般的な土地取引では、売主と買主が売買契約を締結し、買主が売買代金を支払い、所有権の引き渡しを受け、その旨を登記することで成立しますが、農地の場合は、一般的な土地取引のルールのほかに、さらに農地法などの法律で定める要件を満たす必要があります。
1 農地法による農地等の取得
農地を耕作目的で買う場合や借りる場合は、農地法第3条の規定による許可が必要となります。
農地法の許可を受けないでした売買や貸借などは、法律上の効力がありませんので登記もできないし、また法律による保護も受けられません。
農地法3条許可の要件
- 農地の全てを効率的に利用して農業経営を行うこと
取得後の農地面積が下限面積(50a)以上であること
2023年4月1日から農地法の一部改正により、許可要件の一つであった下限面積要件（許可後の耕作面積が50a以上であること）が、廃止されました。- 個人の場合は農作業に常時従事すること
- 法人の場合は農地所有適格法人であること
- 周辺の農地利用に悪影響を与えないこと
空き家等に付随する農地の特例
唐津市農業委員会では、2022年4月1日から空家等に付随する農地の特例で、申請し特例農地に指定されれば１㎡から取得可能となります。
- 空き家等に付随する農地。
- 現にすべて又は一部が遊休農地であるか、近い将来遊休農地になる可能
性がある農地。
「付随する農地」とは空き家等と所有者が同じで、空き家等から容易に耕作ができる距離にある農地のことをいう
唐津市農業委員会のウェブサイト
www.city.karatsu.lg.jp
2 農業経営基盤強化促進法による農地等の取得
- 農業経営基盤強化促進法では、地域の自主的な土地利用調整を尊重し、市町村が農用地の農業上の利用増進を図る観点から、地域農業者（新規就農者も含まれます）の農用地の売買、貸借などの意向を取りまとめし、農用地利用集積計画（集合的な権利の設定、移転計画）を作成します。
- 市町村で作成したこの計画を農業委員会の決定を経て公告した時に、その計画の内容に従って売買や貸借等が行われたことになります。
- この計画によって、売買、貸借等が行われた場合は、改めて農地法第3条許可を受ける必要はありません。また賃貸借の法定更新の規定は適用されませんので、存続期間の満了で自動的に貸借関係が終了することから、解約のための煩わしい手続きは一切不用です。
全国農地ナビ（農地情報公開システム）
全国農地ナビ（農地情報公開システム）は、農業委員会が整備している農地台帳について、全国農業会議所が、農地法に基づき農地情報をインターネット上で公開するサイトです。
※最新のデータではない場合がありますのでご注意ください。
https://map.maff.go.jp/
農地を農地以外にするには
農地を農地以外の用途に利用する行為を農地転用といいます。
農地転用する場合は、農地法に基づき、農業委員会を経由して、県知事の許可を受ける必要があります。
農地の転用には、１）農地の権利移動を伴わない転用（農地法第４条）、２）農地の権利移動又は権利設定を伴う転用（農地法第５条）の２種類があります。
許可の要件
農地転用の許可要件には、【立地基準】と【一般基準】があります。
立地基準
農地を営農条件および市街地化の状況からみて、５種類に区分し、優良な農地での転用を厳しく制限し、農業生産への影響の少ない第３種農地等への転用を誘導することを目的とした基準です。
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第１種農地
- 第２種農地
- 第３種農地
農業振興地域整備計画において農用地区域とされた区域内の農地。農地転用は、原則不許可
※農用地区域内農地の除外手続きは、こちらを参照してください。
※農用地区域内農地の確認は上記全国農地ナビ（農地情報公開システム）で確認することができますが最新の情報ではない場合がありますので、唐津市に確認してください。
市街化調整区域内の農業公共投資後８年以内の農地。集団農地（おおむね１０ｈａ以上）で高性能農業機械での営農可能農地。農地転用は、原則不許可。
集団農地（おおむね１０ｈａ以上）、農業公共投資対象農地の生産力の高い農地。農地転用は、原則不許可
農業公共投資の対象となっていない小集団の生産力の低い農地。市街地として発展する可能性のある農地。第３種農地に立地が困難な場合等には許可。
都市整備がされた区域内の農地。市街地にある農地。農地転用は、原則許可
一般基準
許可申請の内容について、申請目的実現の確実性（土地の造成だけを行う転用は不許可）、被害防除措置等について適当であるかを判断する基準です。
事業実施の確実性
- 資力及び信用があると認められること。
- 転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること。
- 行政庁の許認可等の処分の見込みがあること。
- 遅滞なく転用目的に供すると認められること。
- 農地転用面積が転用目的からみて適正と認められること。
被害防除
- 周辺農地に係る営農条件に支障がないこと。
- 農業用用水・排水施設の有する機能に支障がないこと。
- 土砂の流出、崩落等災害を発生させるおそれのないこと。
一時転用の場合
- 事業終了後、その土地が耕作の目的に供されることが確実と認められること。
- 一時的な利用のため所有権を取得しないこと。
農用地区域に含まれる農地の除外手続きについて
農用地区域は、農業上の利用を確保するために定められた区域であることから、その区域内にある土地の農業以外の目的への転用は、農振法および農地法によって厳しく制限されています。
しかし、やむを得ず農業以外の目的へ転用する必要がある場合は、農振法によって定められた要件を満たす場合に限り、農業振興地域整備計画を変更して、その土地を農用地区域から除外することができます。
農用地区域に含まれる農地の除外手続きができる場合
農用地区域は、農業上の利用を確保するために定められた区域であることから、農業以外の目的に資することにより、他の農地が農業上の利用に支障が生じたり、農業施策の実施の妨げにならないよう、農振法によって、除外できる場合が限定されております。除外の容認については、以下の要件をすべて満たす場合に限られます。
※申出から除外まで相当の期間を要します。
容認のための要件について
- 必要性、代替え性
- 集団性、農作業の効率化、農業上の効率的且つ総合的な利用
- 効率的かつ安定的な農業経営を営む者
- 排水路等施設機能
- 土地改良事業
その土地を農用地等以外の用途に供することが必要かつ適当であって、農用地区域以外に代替すべき土地がないこと。
農用地区域内における農用地の集団化、農作業の効率化その他土地の農業上の効率的かつ総合的な利用に支障を及ぼすおそれがないこと。
効率的かつ安定的な農業経営を営む者の、農用地の利用集積に支障を及ぼす恐れがないこと。
農業用排水施設や農道等農用地等の保全または利用上必要な施設の有する機能に支障を及ぼすおそれがないこと。
土地基盤整備事業（ほ場整備事業等）完了後8年以上経過しているものであること。